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LIBRO CUARTO - DERECHOS REALES
TITULO V - Propiedad horizontal
CAPITULO 7 - Administrador
Derechos y obligaciones. El administrador tiene los derechos y obligaciones
impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios.
En especial debe:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día;
b) ejecutar las decisiones de la asamblea;
c) atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de
la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y
verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales;
d) practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para
satisfacerlas. Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante
gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir
la autorización previa del consejo de propietarios;
e) rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre
del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal;
f) nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea
convocada al efecto;
g) cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional
y tributaria;
h) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que
incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de
asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir;
i) llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de
propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la
reglamentación local. También debe archivar cronológicamente las liquidaciones
de expensas, y conservar todos los antecedentes documentales de la constitución
del consorcio y de las sucesivas administraciones;
j) en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe
entregar al consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos
del consorcio, y rendir cuentas documentadas;
k) notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después
de las cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la
existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio;
I) a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles
el certificado de deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con
constancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e
información sobre los seguros vigentes;
m) representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales
como mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de
representante legal.
I. RELACIÓN CON LA LEY 13.512. FUENTES DEL NUEVO TEXTO
El art. 9°, ley 13.512, establece los contenidos mínimos del reglamento de
copropiedad y administración, enumerando en el inc. a) la obligatoriedad de
designar al administrador y cuáles son sus facultades: administrar las cosas de
aprovechamiento común, proveer a la recaudación de los fondos necesarios para el
mantenimiento, proveer al empleo de los fondos recaudados, elegir al personal de
servicio de la casa y despedirlo. Por su parte, el art. 11 de la ley citada
incorpora: actuar ante las autoridades administrativas de cualquier clase y
asegurar el edificio contra incendio. Algunas tareas, casi administrativas son
luego incorporadas en el decreto reglamentario 18.734/1949.
En la Ciudad de Buenos Aires, la ley 941 y su modificatoria 3254, crean el
Registro Público de Administradores de Consorcios y ponen a cargo de los
administradores una serie de obligaciones, tales como: exhibir los pagos de los
aportes y contribuciones provisionales, los correspondientes a la seguridad
social, aportes convencionales de carácter obligatorio y la cuota sindical si
correspondiese, por los trabajadores de edificios pertenecientes a los
consorcios que administran; pago de servicios, impuestos, tasas y contribuciones
para las partes comunes y para las unidades funcionales cuyos montos se recauden
juntamente con las expensas; adopción de medidas de seguridad correspondientes
al edificio (conservación de ascensores, matafuegos y toda otra medida de
seguridad que corresponda), entre otras.
A su vez las leyes locales son reglamentadas por disposiciones de la Dirección
de Defensa y Protección al Consumidor, que es el organismo de aplicación.
Fuentes: Proyecto de Código Unificado de 1998, art. 2010.
II. COMENTARIO
Uno de los grandes avances que introduce el nuevo texto del art. 2067 es el de
ordenar y sistematizar los derechos y facultades del administrador del
consorcio, antes dispersas en la legislación nacional y normas de orden local,
como enunciamos supra.
En segundo término, al estar insertas en el Código de fondo les da alcance
nacional, superando el escollo que significaba que cada jurisdicción acataba los
contenidos mínimos de la ley 13.512 y podía tener (o no) sus propias
regulaciones.
Dado que el objeto del consorcio, en tanto persona jurídica, es el de mantener,
conservar y reparar las cosas comunes, el administrador como su órgano de
ejecución, llevará a cabo todas las tareas tendientes a cumplir tales fines, ya
sea como parte de las funciones que le son propias o por expresa disposición de
la asamblea (ver art. 2058).
Dada la brevedad de este comentario es imposible desarrollar cada uno de los
incisos del art. 2067, sin embargo, anotaremos algunos agregados de interés:
1. Cumplimiento de normas de seguridad En el inc. c) se ha agregado, respecto
del Proyecto de 1998, la obligación de cumplir con "todas las normas de
seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales". En
efecto, cada vez son más los controles que ejercen los gobiernos municipales, en
uso de las facultades que su poder de policía le otorga, sobre los edificios
sometidos al régimen de la propiedad horizontal, estableciendo obligaciones cuyo
incumplimiento genera severas multas a cargo del consorcio.
2. Disposición del fondo de reserva La función primera del administrador es
recaudar los fondos necesarios para el mantenimiento del edificio y hacer las
erogaciones pertinentes que corresponden a los gastos corrientes, sin embargo,
cuando se trata de disponer del fondo de reserva, debe pedir autorización al
consejo de propietarios. Cabe recordar que dicho órgano es obligatorio y forma
parte del consorcio (art. 2044) por lo cual no resulta necesario recurrir a la
asamblea, abreviando los plazos y simplificando el proceso necesario para
liberar los fondos.
3. Personal del consorcio El inc. f) del artículo en análisis mantiene la
facultad del administrador del consorcio de nombrar y despedir al personal.
Al respecto cabe consignar que en el Proyecto de Cód. Civ. y Com. oportunamente
elevado al Poder Ejecutivo, se establecía que la citada función debía ejercerla
con acuerdo del consejo de propietarios, disposición que fue sustituida en el
Código sancionado por "el acuerdo de la asamblea convocada al efecto".
Teniendo en cuenta que el despido del personal, más allá de las causas que
puedan justificarlo, implica una erogación importante para el consorcio, resulta
adecuado que sus integrantes tengan la oportunidad de evaluar las consecuencias
de dicha determinación y decidir al respecto, conformando, si fuera necesario,
un fondo especial para afrontar las indemnizaciones que pudieran corresponder.
4. Rendición de cuentas El artículo que comentamos ha incorporado en el inc. e)
la obligación del administrador de rendir cuentas, que hasta ahora se regía por
las normas del mandato, fijando un plazo para su cumplimiento.
5. Representación del consorcio El inc. m) de la norma que analizamos pone fin a
una larga disputa jurisprudencial originada en la interpretación del art. 11,
ley 13.512, en cuanto al alcance de las facultades de representación del
administrador del consorcio. A partir del nuevo texto, y al margen de lo que
consigne el reglamento de propiedad al respecto, el administrador del consorcio
es su representante legal en cualquier instancia y jurisdicción, administrativa
y judicial.
Nos parece importante destacar que la cláusula que usualmente se inserta en el
reglamento de propiedad y que autoriza la sustitución de facultades judiciales
otorgadas al administrador no implica que ellas puedan ser delegadas . En ese
supuesto, el representante del consorcio sólo queda facultado para apoderar a
una persona extraña al consorcio para que la represente en juicio, en las
condiciones establecidas en los arts. 1° y 2° de la ley 10.996.
6. Expedición de certificados El inc. l) del artículo que comentamos obliga al
administrador a emitir un certificado de deudas del consorcio que incluya la
existencia de reclamos administrativos o judiciales.
Una cuestión que causa preocupación tanto en la doctrina cuanto en la
jurisprudencia, consiste en deslindar la obligación que puede caberle al
adquirente de una unidad funcional en un edificio en el cual el consorcio
resulta condenado en una acción por responsabilidad. No cabe duda alguna que el
adquirente debe soportar las deudas por expensas comunes; sin embargo tampoco
admite discusión que las sumas a las que hubiera sido condenado a pagar el
consorcio, y subsidiariamente los propietarios, en un juicio por
responsabilidad, no integran el concepto de expensas comunes. Por ello la
normativa aplicable no será la que rige la propiedad horizontal. De allí la
importancia que surja claramente del certificado expedido por el administrador
la naturaleza y el monto de las deudas del consorcio cuando se transfiere el
derecho real.
III. JURISPRUDENCIA
1. El administrador, en su carácter de representante legal, lo es
inexorablemente de la persona jurídica "consorcio", con la jerarquía propia de
un "órgano" de ese ente, sin perjuicio de que, en lo pertinente, sean aplicables
en subsidio las reglas del mandato (CNCiv., sala G, 22/2/2011, Lexis N°
1/70068470-1).
2. La procedencia de la acción interpuesta por el administrador del consorcio
para solicitar la demolición de la construcción de un ambiente sobre una parte
común de uso exclusivo por parte de una copropietaria, no requiere la
acreditación de perjuicio alguno, ya que la sola violación del reglamento
legitima a aquél para obrar en defensa del interés común que implica el
mantenimiento de las normas que regulan la vida consorcial (CNCiv., sala H;
14/5/2010, Lexis 1/70064876-2).
LEY 26.994/14 CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION LIBRO CUARTO - DERECHOS
REALES TÍTULO V. PROPIEDAD HORIZONTAL CAPITULO 8. SUBCONSORCIOS Comentario de
LILIAN N. GURFINKEL DE WENDY
Disponible en
http://universojus.com/codigo-civil-comercial-comentado/articulo-2067
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