Por la Dra. Mariana Romero
¿Qué cambios en la normativa legal se originaron a partir de la entrada en
vigencia del código civil y comercial en cuanto a la actividad que llevan a cabo
los administradores de consorcios?
El primer cambio que encontramos con respecto a la normativa anterior, es que en
el nuevo código al incorporarse todo el articulado referido la Propiedad
horizontal, va a dedicar un capitulo exclusivamente referido a la figura del
administrador de consorcio. En efecto, podemos observar que en el Capítulo 7,
art. 2065 del CCC se define al administrador como el representante legal del
consorcio con el carácter de mandatario y se aclara que puede ser administrador
un propietario o un tercero, persona humana o jurídica. Es decir, con la nueva
normativa subsistió el carácter de mandatario del administrador, en cuanto a la
relación que existe entre este y el consorcio. A partir de allí, se deben
considerar los cambios que a su vez se produjeron con la entrada en vigor del
código unificado, en cuanto al contrato de mandato para luego nombrar las
particularidades propias de la actividad del administrador. Por ello, de manera
muy sucinta se nombraran a continuación una serie de artículos referentes al
mandato:
Este contrato ahora se encuentra regulado dentro del Título VI Contratos en
particular, Capitulo 8, a partir del artículo 1319 y hasta el 1334,
encontrándonos ahora con 16 artículos que lo rigen a diferencia de los más de
100 artículos que anteriormente lo hacían.
El artículo 1319 define de manera más amplia al mandato, estableciendo que hay
mandato cuando una parte se obliga a realizar uno o más actos jurídicos en
interés de otra. Por su parte, el artículo 1322, determina que “el mandato se
presume oneroso. A falta de acuerdo sobre la retribución, la remuneración es la
que establecen las disposiciones legales o reglamentarias aplicables, o el uso.
A falta de ambos, debe ser determinada por el juez.” En este caso se deja de
lado la distinción que realizaba el código civil de Vélez en el artículo 1871,
según el cual el mandato se presumía que era gratuito, cuando no se había
convenido que el mandatario percibiera una retribución por sus trabajo y oneroso
cuando consistía en atribuciones o funciones conferidas por la ley al
mandatario, y cuando consistía en los trabajos propios de la profesión lucrativa
del mandatario, o de su modo de vivir.
En el artículo 1324 del CCC vamos a encontrar enumeradas las obligaciones del
mandatario, ellas son a) cumplir los actos comprendidos en el mandato, conforme
a las instrucciones dadas por el mandante y a la naturaleza del negocio que
constituye su objeto; b) dar aviso inmediato al mandante de cualquier
circunstancia sobreviniente que razonablemente aconseje apartarse de las
instrucciones recibidas, requiriendo nuevas instrucciones o ratificación de las
anteriores, y adoptar las medidas indispensables y urgentes (…).
El articulo 1325 determina que si media conflicto de intereses entre el mandante
y el mandatario, éste debe posponer los suyos en la ejecución del mandato, o
renunciar.
El articulo 1328 enumera las obligaciones del mandante, entre ellas: a)
suministrar al mandatario los medios necesarios para la ejecución del mandato;
(…) d) abonar al mandatario la retribución convenida.
El artículo 1329 se refiere a las causales de extinción del mandato,
determinando las posibles causas de extinción: a) por el transcurso del plazo
por el que fue otorgado, o por el cumplimiento de la condición resolutoria
pactada; b) por la ejecución del negocio para el cual fue dado; c) por la
revocación del mandante; d) por la renuncia del mandatario; e) por la muerte o
incapacidad del mandante o del mandatario.
El artículo 1331 referido a la revocación del mandato establece que si este fue
realizado sin justa causa y en relación al mandato otorgado por tiempo o asunto
determinado, el mandante deberá indemnizar los daños causados.
El artículo 1334 fija que la rendición de cuentas por el mandatario debe ser en
las condiciones previstas en los artículos 858 y siguientes acompañada de toda
la documentación relativa a su gestión y que salvo estipulación en contrario,
las cuentas deben rendirse en el domicilio del mandatario y los gastos que
generan son a cargo del mandante.
Hasta aquí se nombraron varios artículos relacionados al contrato de mandato, ya
que son estos los que habrán de aplicarse a la relación entre el consorcio y el
administrador en todas aquellas cuestiones que no hayan sido reguladas de manera
específica. A continuación, nos adentraremos en las normas específicas del CCC
que regulan la actividad del administrador.
En cuanto a la designación y emoción del administrador, el Capitulo 7, artículo
2066 del CCC establece que el administrador designado en el reglamento de
propiedad horizontal cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es
ratificado en ella. A su vez el mismo artículo determina que la primera asamblea
debe realizarse dentro de los noventa días de cumplidos los dos años del
otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el
cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero. Tal vez
para muchos resulte muy extenso el plazo determinado en la norma. Ahora bien,
con respecto a los administradores sucesivos, el mencionado artículo establece
que estos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello importe
la reforma del reglamento de propiedad horizontal. Por último aclara que los
administradores pueden ser removidos sin expresión de causa.
Con respecto al plazo del mandato, el CCC no establece un tiempo determinado
-recordemos que en la CABA la ley 941 y luego la 3254 reguló esta cuestión
fijando que el mandato del administrador es por un año-No obstante ello, en el
articulo 2056 inc. s) determina que el reglamento de Propiedad deberá contener
el plazo de ejercicio de la función de administrador; es decir, el plazo de
duración del mandato del administrador deberá estar establecido en el reglamento
debiéndose estar a lo establecido en dicho documento.
En cuanto a las facultades y obligaciones del administrador, estas las
encontramos enumeradas en diversos incisos del artículo 2067 del CCC.
Muchas de las disposiciones del mencionado artículo ya estaban contempladas en
la ley 13512, estas son:
- convocar a la asamblea y redactar el orden del día (inciso a);
- ejecutar las decisiones de la asamblea (inc. b);
- atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la
estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y
verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales (inc. c);
- practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para
satisfacerlas (inc. d)
- cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional
y tributaria (inc. g);
- expedir, a pedido de parte interesada y dentro del plazo de tres días hábiles
el certificado de deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con
constancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e
información sobre los seguros vigentes (inc. l);
- representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales
como mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de
representante legal (inc. m).
Algunos de los incisos resultaron novedosos en cuanto a la gestión del
administrador, ellos son
- el deber de rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha
de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad
horizontal (inc. e);
- mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que
incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de
asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir; (inc. h)
- llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de
propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la
reglamentación local. También debe archivar cronológicamente las liquidaciones
de expensas, y conservar todos los antecedentes documentales de la constitución
del consorcio y de las sucesivas administraciones (inc. i);
- en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe
entregar al consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos
del consorcio, y rendir cuentas documentadas (inc. j);
- notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de
las cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la
existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio (inc.
k);
Por último otras disposiciones del referido artículo pusieron un límite al
ámbito de decisión del administrador, ya que para tomar ciertas decisiones
deberá contar con la aprobación de los miembros del consejo de Propietarios
ellas son:
-Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos
imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir la
autorización previa del consejo de propietarios (inc. d, segunda parte).
-Para nombrar y despedir al personal del consorcio, el administrador con acuerdo
de la asamblea convocada al efecto (inc. f).
En base a los cambios que introdujo el CCC podría concluirse que en algunos
aspectos se fortaleció la figura del administrador, ejemplo de ello es que
conforme el art. 2067 inc. m) del CCC, dicho órgano es representante pleno del
consorcio y no solo para realizar actos administrativos como establecía la ley
13512; pero en otros casos claramente se limitó el marco de actuación del
mandatario del consorcio y a modo de ilustración podría mencionarse los
supuestos ya descriptos en el artículo 2067, incisos d) y f) y el caso del
artículo 2048, ultima parte que determina que para que el certificado de deuda
expedido por el administrador constituya un titulo ejecutivo para el cobro de
expensas debe estar aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe.
La Dra. Romero es Abogada (U.B.A.) y asociada de la Administración Alas,
responsable del sector de planificación y recupero y miembro del staff docente
del Centro CIMA
Disponible en
http://ips.com.ar/index.php?id=3540 Nuestro agradecimiento a la Dra. Romero
por su impecable labor.
