CIDEII

CENTRO IBERO-AMERICANO DE ESTUDIOS
INTERNACIONALES e INTERDISCIPLINARIOS

Por la ignorancia se
desciende a la servidumbre.
Por la educación se
asciende a la libertad.

 
   

 

 

 

 

 
 
   

 

 

 

 


 

 

 

Por la Dra. Mariana Romero

¿Qué cambios en la normativa legal se originaron a partir de la entrada en vigencia del código civil y comercial en cuanto a la actividad que llevan a cabo los administradores de consorcios?

El primer cambio que encontramos con respecto a la normativa anterior, es que en el nuevo código al incorporarse todo el articulado referido la Propiedad horizontal, va a dedicar un capitulo exclusivamente referido a la figura del administrador de consorcio. En efecto, podemos observar que en el Capítulo 7, art. 2065 del CCC se define al administrador como el representante legal del consorcio con el carácter de mandatario y se aclara que puede ser administrador un propietario o un tercero, persona humana o jurídica. Es decir, con la nueva normativa subsistió el carácter de mandatario del administrador, en cuanto a la relación que existe entre este y el consorcio. A partir de allí, se deben considerar los cambios que a su vez se produjeron con la entrada en vigor del código unificado, en cuanto al contrato de mandato para luego nombrar las particularidades propias de la actividad del administrador. Por ello, de manera muy sucinta se nombraran a continuación una serie de artículos referentes al mandato:

Este contrato ahora se encuentra regulado dentro del Título VI Contratos en particular, Capitulo 8, a partir del artículo 1319 y hasta el 1334, encontrándonos ahora con 16 artículos que lo rigen a diferencia de los más de 100 artículos que anteriormente lo hacían.

El artículo 1319 define de manera más amplia al mandato, estableciendo que hay mandato cuando una parte se obliga a realizar uno o más actos jurídicos en interés de otra. Por su parte, el artículo 1322, determina que “el mandato se presume oneroso. A falta de acuerdo sobre la retribución, la remuneración es la que establecen las disposiciones legales o reglamentarias aplicables, o el uso. A falta de ambos, debe ser determinada por el juez.” En este caso se deja de lado la distinción que realizaba el código civil de Vélez en el artículo 1871, según el cual el mandato se presumía que era gratuito, cuando no se había convenido que el mandatario percibiera una retribución por sus trabajo y oneroso cuando consistía en atribuciones o funciones conferidas por la ley al mandatario, y cuando consistía en los trabajos propios de la profesión lucrativa del mandatario, o de su modo de vivir.

En el artículo 1324 del CCC vamos a encontrar enumeradas las obligaciones del mandatario, ellas son a) cumplir los actos comprendidos en el mandato, conforme a las instrucciones dadas por el mandante y a la naturaleza del negocio que constituye su objeto; b) dar aviso inmediato al mandante de cualquier circunstancia sobreviniente que razonablemente aconseje apartarse de las instrucciones recibidas, requiriendo nuevas instrucciones o ratificación de las anteriores, y adoptar las medidas indispensables y urgentes (…).

El articulo 1325 determina que si media conflicto de intereses entre el mandante y el mandatario, éste debe posponer los suyos en la ejecución del mandato, o renunciar.

El articulo 1328 enumera las obligaciones del mandante, entre ellas: a) suministrar al mandatario los medios necesarios para la ejecución del mandato; (…) d) abonar al mandatario la retribución convenida.

El artículo 1329 se refiere a las causales de extinción del mandato, determinando las posibles causas de extinción: a) por el transcurso del plazo por el que fue otorgado, o por el cumplimiento de la condición resolutoria pactada; b) por la ejecución del negocio para el cual fue dado; c) por la revocación del mandante; d) por la renuncia del mandatario; e) por la muerte o incapacidad del mandante o del mandatario.

El artículo 1331 referido a la revocación del mandato establece que si este fue realizado sin justa causa y en relación al mandato otorgado por tiempo o asunto determinado, el mandante deberá indemnizar los daños causados.

El artículo 1334 fija que la rendición de cuentas por el mandatario debe ser en las condiciones previstas en los artículos 858 y siguientes acompañada de toda la documentación relativa a su gestión y que salvo estipulación en contrario, las cuentas deben rendirse en el domicilio del mandatario y los gastos que generan son a cargo del mandante.

Hasta aquí se nombraron varios artículos relacionados al contrato de mandato, ya que son estos los que habrán de aplicarse a la relación entre el consorcio y el administrador en todas aquellas cuestiones que no hayan sido reguladas de manera específica. A continuación, nos adentraremos en las normas específicas del CCC que regulan la actividad del administrador.

En cuanto a la designación y emoción del administrador, el Capitulo 7, artículo 2066 del CCC establece que el administrador designado en el reglamento de propiedad horizontal cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. A su vez el mismo artículo determina que la primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero. Tal vez para muchos resulte muy extenso el plazo determinado en la norma. Ahora bien, con respecto a los administradores sucesivos, el mencionado artículo establece que estos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello importe la reforma del reglamento de propiedad horizontal. Por último aclara que los administradores pueden ser removidos sin expresión de causa.

Con respecto al plazo del mandato, el CCC no establece un tiempo determinado -recordemos que en la CABA la ley 941 y luego la 3254 reguló esta cuestión fijando que el mandato del administrador es por un año-No obstante ello, en el articulo 2056 inc. s) determina que el reglamento de Propiedad deberá contener el plazo de ejercicio de la función de administrador; es decir, el plazo de duración del mandato del administrador deberá estar establecido en el reglamento debiéndose estar a lo establecido en dicho documento.

En cuanto a las facultades y obligaciones del administrador, estas las encontramos enumeradas en diversos incisos del artículo 2067 del CCC.

Muchas de las disposiciones del mencionado artículo ya estaban contempladas en la ley 13512, estas son:

- convocar a la asamblea y redactar el orden del día (inciso a);

- ejecutar las decisiones de la asamblea (inc. b);

- atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales (inc. c);

- practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas (inc. d)

- cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria (inc. g);

- expedir, a pedido de parte interesada y dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes (inc. l);

- representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de representante legal (inc. m).

Algunos de los incisos resultaron novedosos en cuanto a la gestión del administrador, ellos son

- el deber de rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal (inc. e);

- mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir; (inc. h)

- llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local. También debe archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del consorcio y de las sucesivas administraciones (inc. i);

- en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas (inc. j);

- notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio (inc. k);

Por último otras disposiciones del referido artículo pusieron un límite al ámbito de decisión del administrador, ya que para tomar ciertas decisiones deberá contar con la aprobación de los miembros del consejo de Propietarios ellas son:

-Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir la autorización previa del consejo de propietarios (inc. d, segunda parte).

-Para nombrar y despedir al personal del consorcio, el administrador con acuerdo de la asamblea convocada al efecto (inc. f).

En base a los cambios que introdujo el CCC podría concluirse que en algunos aspectos se fortaleció la figura del administrador, ejemplo de ello es que conforme el art. 2067 inc. m) del CCC, dicho órgano es representante pleno del consorcio y no solo para realizar actos administrativos como establecía la ley 13512; pero en otros casos claramente se limitó el marco de actuación del mandatario del consorcio y a modo de ilustración podría mencionarse los supuestos ya descriptos en el artículo 2067, incisos d) y f) y el caso del artículo 2048, ultima parte que determina que para que el certificado de deuda expedido por el administrador constituya un titulo ejecutivo para el cobro de expensas debe estar aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe.

La Dra. Romero es Abogada (U.B.A.) y asociada de la Administración Alas, responsable del sector de planificación y recupero y miembro del staff docente del Centro CIMA

Disponible en http://ips.com.ar/index.php?id=3540 Nuestro agradecimiento a la Dra. Romero por su impecable labor.

 

CIDEII Curso_de actualizacion para Administradores de Consorcio

CIDEII - Sede Social: San José 1218, piso 2° Depto "E", Ciudad Autónoma de Buenos Aires,
República Argentina Código Postal 1136AAB -
cursoscideii@gmail.com

Disposición Interna 45-2015-DGTALCIU febrero de 2015

 

Disposición Interna 45-2015-DGTALCIU febrero de 2015

Diplomatura en Administracion de Consorcios.