CIDEII

Centro Ibero-Americano de Estudios

Internacionales e Interdisciplinarios

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Curso de Actualización para Administradores de Consorcios   |    DIPLOMATURA EN ADMINISTRACION DE CONSORCIO

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Programa de la DIPLOMATURA EN
Administración de Consorcios
 

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Modalidad: a distancia

Módulo I

Derecho de la Propiedad Horizontal

 

a) La propiedad Horizontal: La propiedad horizontal en la historia. Regulación de la propiedad horizontal en diversos Estados.

b) El Consorcio de Copropietarios, su naturaleza jurídica. ¿Es el consorcio persona jurídica?. Obligaciones y deberes del consorcista. Deudas, pleito, mora. Relaciones con el personal del edificio y entre propietarios, inquilinos y proveedores. Normas de buena convivencia; reglas generales, disposiciones y penalidades, allanamientos, arrestos y multas. Desalojo. Tenencia de animales domésticos, ruidos molestos, tendido de ropa, chimeneas, medianera, derecho a reembolso, obligaciones y derechos, prescripción.

c) Partes comunes, privativas y comunes de uso exclusivo, su determinación en la Ley y en el Reglamento. Jurisprudencia sobre su uso, cimientos, muros maestros, acondicionadores de aire, antenas, letreros, carteles luminosos, ventanas, toldos, techos, patios, canteros, pórticos, galerías, vestíbulos comunes, escaleras, puerta de entrada, portero eléctrico, jardines, locales e instalaciones de servicios centrales, calefacción, agua caliente o fría, refrigeración, locales para alojamiento del portero y portería, ascensores, montacargas, compactadores de residuos, artefactos e instalaciones de uso y beneficio común, sótanos y azoteas, destino de las Unidades, porcentuales, su fijación y modificaciones, importancia y derivaciones. Permiso de división horizontal, coexistencia de dominio y condominio.

d) Reglamento de Copropiedad y administración: Contenido y redacción; formalidades, reformas, mayorías y requisitos. Inscripción. Existencia y distribución de ejemplares, cláusulas recomendables. Reglamento interno del edificio; importancia y valor jurídico, obligatoriedad, formalidades y cláusulas aconsejables, horarios, reuniones en lugares comunes, portero eléctrico, ruidos molestos, proveedores, uso, limites al dominio. Obras nuevas. Innovaciones. Acciones contra infractores.

e) Asamblea de Copropietarios: Tipos: ordinarias y extraordinarias; Quienes las solicitan y quienes las convocan. Presidente: Su elección y funciones. Secretarios. Quórum en primera y segunda convocatoria: Requisitos. Representación. Poder para Asamblea. Orden del día: Temas incluidos. La cláusula “temas varios”. Efectos para los ausentes. Los morosos. Inquilinos. Forma y anticipación de la convocatoria, local, día y hora de la celebración, poderes y representaciones, carácter del propietario, abusos. Presencia de escribanos y abogados. Deliberación y votación. Computo de votos. Mayorías necesaria para adoptar decisiones según la índole del asunto. Impugnaciones. Convocatoria judicial. Actas de Asambleas. Confección, firma y distribución de actas. Reglamento interno. Reformas y cláusulas. Asamblea judicial.

f) Normativa Aplicable: Ley Nº 13. 512 (Régimen legal de la Propiedad Horizontal), Decreto Nº 18.734/49 - (Reglamentación de la Ley Nº 13.512, Ley Nº 19.724 prehorizontalidad), - Ley - Nº 20.276 (Excepciones a la Ley Nº 19. 724) – Normas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Práctica profesional: Estudio de modelos:

1.      Reglamento de Copropiedad y administración;

2.      Reglamento interno;

3.      Convocatoria a asamblea;

4.      Carta poder para representación en asamblea;

5.      Actas de asambleas:

 

Módulo II

Régimen patrimonial

a) Expensas comunes y extraordinarias, rubros que la integran, fondos de reserva, determinación de rubros y cuotas, proporción de contribución, servicios no utilizados, reformas de reglamento, mora, intereses, vía ejecutiva. Responsabilidades por deudas y garantías de su cobro. Acta Convenio. Prorrateo de las cuotas de los morosos, consignación judicial de expensas. Reparaciones; determinación del obligado a hacerlas, partes comunes y privativas. Remisión. Procedimiento. Indemnización por daños, perjuicios materiales y daño moral. Rendición de Cuentas. Demandas. La importancia del intercambio epistolar.

b) Expensas. Modelo de recibo de pagos por expensas. Porcentuales. Cargas comunes y contribución a las mismas. Formas y plazos para su pago. Ejecución.

c) Práctica profesional: Estudio de modelos:

1.      Recibo de pago por expensas;

2.      Rendición de cuentas;

3.      Certificado de libre deuda de expensas;

4.      Ejercitación en liquidación de expensas.

 

Módulo III

La administración:

a) El administrador: Naturaleza jurídica. Designación y remoción del administrador. Auto administración. Duración del mandato. Derechos y Obligaciones. Facultades y funciones. Prohibiciones. Remuneración. Informes. Responsabilidad civil y penal. La responsabilidad de elegir, dirigir y despedir al personal. Contratar seguros. Proveer a la recaudación y empleo de los fondos. Rendición de cuentas. Convocar a las asambleas. Rubricar, llevar y custodiar los libros. Elevar a escritura pública ciertas actas e inscribirlas en el Registro respectivo. Expedir copias certificadas de las actas y certificaciones de deudas por expensas comunes. Comunicación a los copropietarios ausentes las decisiones de asambleas. Llevar registro de los domicilios de copropietarios que no habitan el inmueble. Depositar fondos y efectuar pagos con cheques. Cumplir y hacer cumplir normas vigentes. Formular denuncias. Determinación de la persona en el reglamento Continuación y reelección automáticas. Formalidades. Devolución de documentos. Administrador e interventor judiciales. Independencia fiscal de las unidades funcionales.

b) Consejo de propietarios: características, funciones y limitaciones. Convocatorias, quórum, resoluciones y elección de miembros. Cómputo de las mayorías.

c) Régimen jurídico del Registro de Administradores de Propiedad Horizontal de la Ciudad de Buenos Aires. El Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal; obligatoriedad de inscripción y obligaciones para los administradores. Régimen de sanciones. Estudio y exégesis de la ley 941 modificada por la ley 3.254 y 3.291 y el Decreto Reglamentario 551 del 13 de julio de 2010. La Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor de la Ciudad de Buenos Aires como autoridad de aplicación.

 

Módulo IV

Régimen Laboral

a) Encargado de edificios; Categorías, remuneración, antigüedad. Jornadas y descansos. Derechos y obligaciones, órdenes. Licencias, vacaciones, accidente o enfermedad inculpable, fallecimiento. Renuncia, despido, preaviso, indemnización, desalojo de vivienda, usurpación. Sanciones disciplinarias; leyes laborales y sociales, prescripción, licencia gremial. Vestimenta. Jubilación, estabilidad. Encargado, ayudante. Peón. Liquidación de sueldos. Contribuciones y aportes mensuales. A.R.T.

b) Normativa laboral: Ley 20774; Ley Nº 12.981 (Estatuto de los Encargados de Casas de Renta) (Texto según modificaciones de las Leyes Nº 13.263 y Nº 21.239 Decreto Nº 11.296/49 (reglamentario de la Ley 12.981), convención colectiva de Trabajo Nº 398/ 75.

c) Práctica profesional:

1.      Confección de recibo de haberes de encargado;

2.      Confección de telegramas;

 

 Módulo V

Ampliacion del marco legal en la Cdad. de Buenos Aires

 

 Ley 941, y sus modificatorias 3254 y 3291.
2. Interpretación del concepto de “Mínimo quórum” mediante la Disposición N° 3570/DGDYPC/ 2011.
3. Renovación tácita del mandato del administrador sin quorum para sesionar según Disposición 1000/DGDYPC/2012
4. Libro Registro de firmas de Copropietarios: beneficios y precauciones.
5. Disposición 1423 /2010  y la contratación de seguro a que refiere la ley General del Ambiente.
6. Disposición 525/DGDYPC/DGDYPC/2011: Caución para garantizar multas dispuestas y su suspensión judicial y mediante Disposición 2029/ DGDYPC/2011
7. Disposición 3882/DGDyPC/2010 y el Libro de Control Sanitario y Agua Potable de la CABA
8. Certificación Edificio Seguro – aplicación y derogación
9. Lucha contra el fuego: Disposición 415/DGDYPC/2011 y su modificación por la Disposición 2131/DGDYPC/2011 y las instalaciones fijas contra incendio.
10. Disposición 2257/DGDYPC/2011 y la cuestión del libro de instalaciones fijas contra incendio
11. Disposición 2246/DGDyPC/2011 y los elementos de protección del personal del consorcio en caso de incendio.
12. Disposición 5003/DGDYPC/2011: el libro de Ingreso y Egreso de Proveedores.
13. Actualización de las Disposiciones de la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor de la Ciudad de Buenos Aires.
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Módulo VI

La Contabilidad

a) Contabilidad de la Administración: Documentación del consorcio; Libros obligatorios; Documentación previsional, Obra social, Sindicato, Municipal e impositiva. Facturas, requisitos y tipos. Retenciones de impuestos a las ganancias, IVA, Estados Patrimoniales, Ingresos y Egresos. Deudores de expensas. Rendiciones. Deber de exhibir. Honorarios Profesionales. Liquidación de gastos: confección y formatos. Planilla de ingresos y egresos (confección y formato), informes a propietarios. Carpeta de balance. Balance anual; conformación de la carpeta de balance anual.

Práctica profesional:

1.      Liquidación de gastos por expensas;

2.      Preparación y control de los requisitos para iniciar demanda por expensas;

3.      Preparación y control de los requisitos para iniciar demanda por daños y perjuicios.

 

Módulo VII

Mantenimiento edilicio

a) Mantenimiento de edificios; Servicios obligatorios. Ascensores, control, conservación y revisión técnica de los ascensores y rampas y medios elevadores para discapacitados; limpieza de tanques: limpieza, desinfección; control de plagas; mantenimiento de calderas y termotanques; recarga y verificación de matafuegos;  iluminación de emergencia; seguro contra incendios, desinsectización y desratización, destapación de cañerías; cerramientos, carpinterías y revestimientos, instalaciones sanitarias y su registro ante el GCBA. Instalaciones eléctricas; planos y final de obras; conservación de obras; contravenciones, riesgos de trabajo.

b) Delitos en edificio: diversas medidas a adoptar para prevenir ilícitos. Sistemas de video para control y vigilancia. Personal de empresas de seguridad. La colaboración y preparación del encargado, del consorcista propietario, inquilino y los visitantes. Seguros a contratar.

c) Verificaciones del estado de un edificio, estructuras exteriores, balcones y fachadas; interiores, instalaciones y sistemas para proveer los servicios centrales e individuales. Mantenimientos por medio de abonos y servicios pre-contratados. Grupo Electrógeno. Arbolado público urbano. Semáforos en Cocheras.

d) Normativa aplicable. 

 

Módulo VIII

La Responsabilidad civil de los consorcios y consorcistas. Casos. Los trabajos realizados por terceros; los seguros a exigir a contratistas y subcontratistas; La comunicación al consorcio; valores a asegurar en materia de responsabilidad civil; responsabilidad civil por el uso de ascensores.

 

Módulo IX

Riesgos en la Propiedad Horizontal

Riesgo: definición y clasificación; Consecuencias para el consorcio, para los co-propietarios, para terceros, para el encargado y para el Administrador

Análisis de riesgos: el incendio, los reclamos por responsabilidad civil hacia el consorcio y los riesgos de accidentes de trabajo y enfermedades profesionales.

Incendio

Por qué ocurren los incendios, origen de los incendios en los edificios; los efectos fisiológicos sobre las personas;

Detección de incendios: tipos de detección; cuál aplicar en el consorcio.

El fuego y sus características; tipos de fuego; nociones básicas acerca de los distintos tipos de fuego;

La extinción de incendios: sistemas de extinción; los agentes extintores que se deben utilizar en propiedad horizontal y su costo.

La evacuación de un edificio de Propiedad Horizontal: ley 1346; Plan de evacuación y simulacros.

Riesgos laborales

Accidentes de trabajo y enfermedades profesionales: estadísticas, definiciones; características del sistema de riesgos del trabajo (antes y después de 1995).

Causas de los accidentes de trabajo: por qué ocurren?; las condiciones peligrosas, los actos inseguros y los factores contribuyentes; la investigación de los accidentes de trabajo

Los elementos de protección personal: cómo entregarlos, cómo seleccionarlos y cómo adquirirlos.

La capacitación del encargado: ¿debe hacer cursos el encargado? ¿están a cargo del Consorcio? ¿qué tipo de cursos debe realizar?

Demandas judiciales; la inconstitucionalidad de la Ley sobre Riesgos del Trabajo Nº 24557; normativa legal vigente en materia de salud y seguridad en el trabajo; las indemnizaciones, montos, honorarios, etc. Análisis de casos reales

Las ART´s: cuáles son sus obligaciones, qué prestaciones deben brindar, la baja de los contratos de afiliación por falta de pago; cuándo interviene la ART y cuándo la Obra Social; ¿denuncian a los consorcios que nos cumplen con las normas? -

La Medicina Laboral: ¿es obligatoria? – Los exámenes médicos a cargo del empleador y a cargo de la ART; la exigencia del SUTERH del examen preocupacional para ingresar a la Obra social; los controles de ausentismo;

 

Módulo X

Normas de Planeamiento Urbano

Código de Planeamiento Urbano. Ordenanzas y Leyes en vigencia. Línea Municipal- Medianeras. Normas aplicables.

 

Módulo XI

Solución de Controversias:

 

El factor humano. Dialogo, lógica, concepto y verdad. Hechos y problemas. El contrato como base de la convivencia. Actitudes ante el conflicto. Evaluación. Formas de resolución de conflictos en la sociedad: por los intereses, por el derecho y por el poder. Clasificación: adversariales y no adversariales. Formas adecuadas de resolución de conflictos.

La negociación: Estilos de negociación. La negociación colaborativa. Los siete elementos del proyecto de negociación de la Escuela de Leyes de la Universidad de Harvard: intereses, opciones, alternativas, criterios objetivos, compromiso, comunicación, relaciones.

 

Bibliografía obligatoria:

-         Todo Sobre Consorcios, Dr. Osvaldo Loisi, Ed. Fundación Liga del Consorcista de Propiedad Horizontal, Buenos Aires, año 2005, 508 pgs. 

-         Responsabilidad civil. Administradores, consorcios, consorcistas y vecinos; Dra. Highton, Elena I., en colaboración con profesores adjuntos de mi cátedra, Editorial Ad Hoc, 1986

-         Propiedad horizontal y prehorizontalidad, Highton, Elena I., Editorial Ariel, 1979. Editorial Hammurabi, 2000.

-         Glosario de términos aplicables en la administración.

-         Material de la Diplomatura en Administración de Consorcios disponible en el portal on line de CIDEII.org.ar

 

Bibliografía recomendada:

-         Derecho práctico de propiedad horizontal- Tomo 1 y 2, Dr. Alberto Aníbal Gabás, Editorial Hammurabi, Buenos Aires, 1994.

-         "Juicios de expensas comunes", Dr. Alberto Aníbal Gabás, Editorial Hammurabi. Buenos Aires, 1997, 2da. edición.

-         "Nulidad de la asamblea del consorcio", Dr. Alberto Aníbal Gabás, Editorial Hammurabi. - Año: 2003

 

Normativa (disponible en http://cideii.org.ar/Normativa_de_propiedad_horizontal.htm) (solo para aquellos que actuarán en la Ciudad de Buenos Aires)

Roberto O. Cacheiro Frías
Presidente
Centro Ibero-Americano de Estudios
Internacionales e Interdisciplinarios

 


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CIDEII
Presidente: Dr. Roberto O. Cacheiro Frías. Abogado - Profesor de la Facultad de Derecho de la Universidad de Buenos Aires - Secretario de la Sección de Relaciones Internacionales de la Asociación Argentina de Derecho Internacional - Director de la Diplomatura en Relaciones Internacionales UAI - Docente en el Instituto de Derecho Aeronáutico y Espacial - Miembro del Tribunal de Disciplina del Partido Demócrata Cristiano de Capital Federal - Ver CV -
 
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