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Normas legales aplicables en la Provincia de Bs.As.  para la construcción de
countries, barrios cerrados, clubes de campo

Decreto 2489/63
Reglamentó el régimen de la Propiedad Horizontal en su jurisdicción. En su artículo 6º establecía que se podían inscribir en el Registro: 1)unidades de dominio exclusivo a construir o en construcción cualquiera sea el estado de ejecución de la obra, siempre que sean cuerpos independientes de edificación. 2) unidades de dominio exclusivo sin independencia constructiva, cuando el edificio en construcción tenga concluidos los servicios y partes comunes necesarios e indispensables para su funcionamiento. Pero sin embargo, se necesitaba una autorización previa de la Dirección de Rentas , para determinar si los requisitos estaban cumplidos, en el caso de títulos que transmitieran unidades no construidas.

Ley 8912 de 1977(Ordenamiento territorial y uso del suelo)
La misma en la parte referida a Clubes de Campo, fija sus características: localizados en una zona no urbana, con una parte destinada a la práctica de actividades deportivas y socio/culturales y la parte restante para la construcción de viviendas, debiendo guardar el área de esparcimiento y viviendas una relación funcional y jurídica que las convierta en un todo inescindible.

Requiere contar con la previa aprobación municipal y la responsabilidad del patrocinador del proyecto de construir las obras de infraestructura de servicios esenciales (agua, cloacas, energía eléctrica), el tratamiento de las vías de circulación y acceso, la parquización y forestación y construcción de las obras de equipamiento deportivo y sociocultural.

Decreto 9404/87
El mismo posibilitó para los clubes de campo que se constituyan por el régimen del decreto 8912/77, la posibilidad de hacerlo por el régimen de parcelas de dominio independiente (división por geodesia), constituyendo una entidad jurídica integrada por los titulares de dichas parcelas, propietaria de las áreas recreativas y de esparcimiento(incluso de las calles internas, si se opta por mantenerlas en el dominio privado), responsable de la prestación de servicios generales; sus estatutos fijarán condiciones de incorporación, derechos y obligaciones, modo de afrontar los gastos comunes, servidumbres reales y restricciones urbanísticas. La transmisión de cada parcela implicará la constitución de servidumbre real sobre las áreas de esparcimiento.

La factibilidad de un club de campo se concederá en dos etapas:

1) Convalidación técnica preliminar o prefactibilidad , que requiere: aprobación de localización por el municipio; certificado de aptitud de la Dirección de Hidráulica; certificado de prefactibilidad de provisión de agua; plano del anteproyecto urbanístico; memoria técnica.

2) Convalidación técnica final o factibilidad que requiere: certificación del Registro de la Propiedad que acredite dominio; proyectos aprobados de obras hidráulicas, provisión de agua potable, red de circulación interna , red de energía eléctrica e iluminación; plano de obras de equipamiento del área común; compromiso de forestación de la media calle perimetral; reglamento urbanístico y de edificación; plano del proyecto urbanístico definitivo (acreditando constitución de derecho real de servidumbre y constitución o adecuación de la entidad administradora y titular de los bienes comunes o cesión de las calles perimetrales , según sea el régimen por el cual se optó); memoria descriptiva definitiva.

Resolución 74/97 (Sec. de Tierras y Urbanismo)
Define a los Barrios Cerrados como emprendimientos urbanos destinado a uso residencial predominante y equipamiento colectivo, con perímetro cercado que no ocasione perjuicios a terceros.

Se refiere a la zonas donde pueden localizarse y condiciona su creación a: la compatibilidad con los usos del sector, la garantización de las condiciones de habitabilidad (no sólo en infraestructura de servicios, sino también en educación y salud)y la presentación de un estudio de impacto ambiental (urbanístico, socioeconómico y físico).

Los requerimientos para prefactibilidad y factibilidad, son similares a los establecidos por el Dec. 9404.

La adjudicación del emprendimiento y su publicidad requieren la aprobación previa de la Prefactibilidad por la Secretaría de Tierras y Urbanismo y las obras a realizarse, necesitan contar con la aprobación definitiva de Factibilidad.

Decreto 27/98
Referido especialmente a los Barrios Cerrados ratifica todo lo establecido en la Res. 74 en cuanto a definición y condiciones para su creación; esto debe formalizarse a través de un estudio urbanístico, que junto con las certificaciones municipales y provinciales debe ser aprobado por la Subsecretaría de Asuntos Municipales del Ministerio de Gobierno de Bs. Aires.

Ratifica los requisitos de Prefactibilidad y Factibilidad establecidos en el Dec. 9404.

En cuanto a su forma jurídica, da la opción de encuadrarse dentro del régimen de la Ley Nacional 13512 de Propiedad Horizontal o por el régimen establecido por el Decreto 9404/86 (parcelas independientes con servidumbre predial).

Trabajo realizado por el Arq. Agustín García Puga  obtenido en  http://www.garciapuga.com.ar/

 

 

 

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Presidente: Dr. Roberto O. Cacheiro Frías. Abogado - Profesor de la Facultad de Derecho de la Universidad de Buenos Aires - Secretario de la Sección de Relaciones Internacionales de la Asociación Argentina de Derecho Internacional y en Fuerza Aérea Argentina - Miembro del Tribunal de Disciplina del Partido Demócrata Cristiano. - Ver CV -

 

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