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El administrador de consorcio de PH - Dra. Alejandra
Pasquet - Abogada
El régimen de responsabilidades
La normativa del Código Civil y Comercial de la Nación
reconoce expresamente la personalidad jurídica del
consorcio, siendo el administrador, en consecuencia, su
representante legal con carácter de mandatario. Esta
modificación imprime un nuevo perfil a las funciones y
responsabilidades del mismo.
La nueva regulación de derecho privado, pone un punto
final al debate sobre la personería jurídica del
consorcio e indica que el consorcio es persona jurídica
e incluye entre sus órganos a la asamblea, el
administrador y el consejo de propietarios
(anteriormente denominado “consejo de administración”,
en caso de que existiera)
Los motivos por los cuales el consorcio es una persona
jurídica tienen su antecedente en que este órgano goza
de capacidad, pudiendo adquirir derechos y contraer
obligaciones (vr. gr. cuando el administrador contrata
lo hace en representación del consorcio y no a nombre
propio a de modo individual por cada propietario), es el
empleador del encargado, debiendo cumplir con la
legislación laboral y previsional. Es el titular del
crédito por expensas comunes, entre otras competencias
que más adelante analizaremos.
Además, puede accionar contra un propietario por el
cobro de expensas o deterioros a partes comunes. Tiene
un domicilio que está fijado en el lugar de asiento de
la propiedad horizontal. Y también cuenta con un
patrimonio integrado por las expensas, el fondo de
reserva, los frutos civiles devengados, por ejemplo, de
la locación de un espacio en la terraza para la
instalación de una antena de telefonía celular.
Hay que destacar que el consorcio puede tener
responsabilidad por la actuación del administrador como
órgano de la persona jurídica consorcio y por otra parte
hay tener en cuenta la responsabilidad personal que
puede tener el Administrador por la relación de
servicios genérica.
Las funciones del administrador
Ahora bien, el administrador de Propidad Horizontal
tiene tres funciones, con sus correspondientes
responsabilidades:
1) Es el representante legal de la persona jurídica
consorcial con carácter de mandatario: entendido como
representación orgánica o institucional.
2) En segundo lugar es mandatario y cabe señalar que el
mandato es sólo uno de los negocios dentro de su función
de representante legal. Es interesante la postura
asumida por el Código ya que amplía la función del
administrador, entendiendo que la representación abarca
más funciones y responsabilidades. No obstante, es de
resguardar que los amplios poderes que generalmente se
confieren a los administradores, otorgan innumerables
facultades que pueden resultar riesgosas para los bienes
del consorcio si no son utilizadas con la prudencia
necesaria. Recordemos que el abuso de un accionar que
perjudique al patrimonio consorcial, puede configurar el
delito de defraudación.
Para aclarar en qué consiste el mandato decimos que hay
contrato de mandato cuando una parte se obliga a
realizar uno o más actos jurídicos en interés de otra.
El mandato puede ser conferido y aceptado expresa o
tácitamente. Si una persona sabe que alguien está
haciendo algo en su interés, y no lo impide, pudiendo
hacerlo, se entiende que ha conferido tácitamente
mandato. La ejecución del mandato implica su aceptación
aun sin mediar declaración expresa sobre ella.
El administrador tiene el mismo deber de información que
cualquier proveedor, como indica la Ley de Defensa del
Consumidor
Aquí, podemos mencionar un tema de la práctica usual y
que nos sirve como ejemplo: es común que la asamblea de
copropietarios nombre un administrador sin quorum y
mayoría reglamentaria, y que éste comience a
administrar, que los copropietarios ausentes le abonen
las expensas, no impugnen la asamblea y dejen
transcurrir el tiempo y ante el silencio de los
consorcistas que, en este caso, obra como
consentimiento. Pasado un tiempo prudencial no podrá
impugnarse la designación.
3) Y en tercer lugar, afirmamos que el administrador es
un proveedor profesional de servicios a terceros y así,
se relaciona con el consorcio a través de una relación
de servicios o consumo. En una comparación entre la
normativa del Código Civil y Comercial vinculada con los
deberes y obligaciones del Administrador y las
previsiones de la legislación consumeril podemos
concluir que existen varios puntos de conexión.
El administrador tiene el mismo deber de información que
cualquier proveedor, como indica la Ley de Defensa del
Consumidor “el proveedor está obligado a suministrar al
consumidor en forma cierta, clara y detallada todo lo
relacionado con las características esenciales de los
bienes y servicios que provee, y las condiciones de su
comercialización. La información debe ser siempre
gratuita para el consumidor y proporcionada con claridad
necesaria que permita su comprensión.”
Mientras que en el Código Civil y Comercial, el
administrador también tiene deber de informar: cuando
convoca a asambleas informando los datos completos de la
convocatoria, la orden del día de modo preciso; cuando
informa al consorcio sobre reclamos, juicios y toda otra
información que puedan generar responsabilidad
consorcial; cuando informa las deudas que mantiene el
consorcio con relación a aportes, expensas y pagos a
proveedores. Con relación al deber de seguridad,su
responsabilidad la atraviesa también la ley de defensa
del consumidor ya que los servicios deben prestarse sin
que presenten riesgo para la salud e integridad física
de los consumidores (en este caso, los habitantes del
edificio).
Relación con el consorcio
El administrador de la propiedad horizontal, es una
persona que guarda una relación estrecha con su
representado, el consorcio. El primer administrador
generalmente es seleccionado por una vinculación directa
con el constructor o desarrollista, y los sucesivos, son
elegidos por las asambleas conforme un criterio de
prudencia y entre varias opciones cuyas referencias
solicitan antes de reunirse.
No obstante, al encontrarse el consorcio en orfandad de
normativas que protejan sus intereses de modo
suficiente; por ejemplo, no se le solicita una garantía
o fianza para asumir la gestión o no son numerosos los
casos de responsabilidad penal o si se dicta una
sentencia por responsabilidad civil la misma muchas
veces resulta inoperante por tratarse de una persona
insolvente; consideramos necesario la aplicación de la
legislación civil y comercial de modo integral que
atienda a las normativas sobre representación, mandato,
obligaciones, rendición de cuentas y las propias de la
regulación de la propiedad horizontal, conjuntamente con
las prescripciones de la ley de defensa del consumidor.
Teniendo en cuenta la actividad que ejercen los
profesionales lo es dentro del ámbito de la prestación
de un servicio y no en ocasión de su título o matrícula
y por eso, a los administradores que tienen un título
profesional (contadores, arquitectos, entre otros) les
cabe la ley consumeril. |
